집값 하락에 보증금 못 돌려주는 집주인 속출
‘역전세’에 이어 ‘깡통전세’까지 현실화 위기
전세 계약이 끝났는데 보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자들이 늘고 있다.
최근 전셋값이 하락하면서 기존 계약 당시의 보증금보다 낮은 시세로 전세가 형성되는 ‘역전세’ 현상이 전국 곳곳에서 확산 중이다.
새 세입자를 들여도 예전만큼의 보증금을 받을 수 없어, 기존 세입자에게 돌려줘야 할 금액을 채우지 못하게 된다.
역전세가 심화되면서, 집값이 전세보증금보다 낮아지는 ‘깡통전세’로 번질 가능성도 제기되고 있다. 이 경우 집을 팔아도 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 세입자 피해가 현실화될 수 있다.
집보다 비싼 전셋값… 역전세 현실화
지방의 부동산 시장에서는 이미 역전세가 현실이 되고 있다.
24일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면, 전북 군산시 수송동의 ‘군산수송세영리첼'(전용 84㎡)는 지난 3월 2억2000만 원에 전세 계약이 이뤄졌지만, 이달 들어 매매가는 2억 원까지 떨어졌다.
경남 김해시의 ‘김해북부두산위브'(전용 84㎡A) 역시 전세 계약은 1억5000만 원에 체결됐지만, 최근 실거래 매매가는 1억1650만 원으로 확인됐다. 집값보다 전셋값이 3000만 원 이상 높은 ‘역전세’ 상태다.
지역 중개업소 관계자는 “신축 아파트는 상대적으로 나은 편이지만, 노후 단지나 저가 아파트는 매매가가 크게 떨어져 전셋값과 차이가 거의 없는 상황”이라고 말했다.
실제로 한국부동산원이 발표한 전국주택가격동향조사에 따르면, 올해 1~6월 지방 아파트값은 평균 1.02% 하락했고, 지난해에도 0.98% 떨어졌다.
심형석 우대빵연구소 소장은 “지방 중소도시는 원래부터 매매 수요가 적고, 임대 수요는 꾸준하기 때문에 이런 구조에서는 전셋값이 집값을 넘는 현상이 쉽게 생긴다”며 “향후 역전세가 더 확산될 가능성이 높다”고 설명했다.
빌라 3채 중 1채 ‘역전세’… 전국 피해 확산
빌라 시장에서는 역전세가 더 광범위하게 나타나고 있다.
부동산 중개업체 집토스가 2023년과 2024년 상반기 전국 빌라 전세 거래를 분석한 결과, 전체의 31.9%에서 전세보증금이 하락한 것으로 조사됐다.
인천의 경우 역전세 발생 비율이 70.2%로 가장 높았고, 대구(64.3%), 부산(48.0%), 대전(44.1%) 등도 높은 수치를 기록했다.
광주는 평균 3364만 원, 대구는 2524만 원, 서울과 경기 지역은 약 1800만 원 정도 전세보증금이 줄어든 것으로 나타났다.
집토스는 “아파트는 수요가 몰리며 전셋값이 다소 올랐지만, 빌라는 전세 사기 여파 등으로 수요가 위축돼 전셋값이 큰 폭으로 떨어졌다”고 진단했다.
또한 “정부의 6·27 대책으로 청년·신혼부부 대상 전세대출 한도가 줄면서, 빌라 세입자들의 자금 마련이 더 어려워진 점도 영향을 줬다”고 덧붙였다.
집 팔아도 보증금 못 돌려줘… 깡통전세 우려도 확산
역전세는 집주인과 세입자 모두에게 큰 부담이 된다. 세입자는 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못해 이사나 생활 계획이 중단되는 상황에 놓인다.
집주인은 새 세입자를 들이기 어렵거나, 보증금 마련을 위해 대출을 받아야 하는 부담을 떠안게 된다.
여기에 집값 자체가 보증금보다 낮은 ‘깡통전세’까지 겹치면, 상황은 더 심각해진다. 실제로 국토교통부가 집계한 지난 5월 기준 전국의 준공 후 미분양 아파트는 2만7013가구로, 이 중 83%가 지방에 집중돼 있다.
이는 거래 자체가 적어 매매가가 낮게 형성된 중소도시에서 깡통전세 위험이 특히 크다는 것을 의미한다.
부동산법무학과 서진형 교수는 “지방은 전세 수요는 있지만 거래 자체가 활발하지 않아 가격 하락 폭이 크다”며 “중소도시를 중심으로 이러한 현상은 지속될 수 있다”고 밝혔다.
제도 보완 시급… 전세시장 신뢰 회복 과제
역전세와 깡통전세는 단순한 시장 현상이 아니라, 주거 안정성과 금융 안전망 모두에 영향을 미치는 구조적 문제다.
세입자는 전 재산인 보증금을 날릴 수 있고, 집주인은 금융 리스크에 직면하게 된다. 이로 인한 충격은 임대차 시장 전반의 신뢰 하락으로 이어질 수 있다.
전문가들은 전세금 반환 보증 확대, 깡통전세 사전경보제, 전세대출 구조 개편 등 실질적인 제도 보완이 시급하다고 지적한다.
특히 청년·신혼부부 등 취약 계층이 주요 피해자가 되고 있는 만큼, 맞춤형 보호 장치 마련이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.
