“보증금을 또 4천만 원 올린다고요?”… 정부 대출 규제가 불러온 뜻밖의 전세 시장 ‘대참사’

대출 규제에 전세 매물 급감
세입자, 계약 연장도 ‘눈치 게임’
세입자들 “갈 곳 없어 답답”

2년 전 수도권 아파트에 전세로 들어간 A씨는 최근 재계약을 앞두고 집주인에게 보증금을 4천만 원 올려달라는 말을 들었다.

전세 대출 규제, 공급 부족, 계약갱신청구권 사용 증가가 겹치며 수도권 전세 시장이 빠르게 얼어붙고 있다. 2년 전과 비교해 보증금이 4천만 원 이상 오른 곳도 적지 않다.

전세 수요는 유지되지만, 신규 물량은 감소하고 있어 시장 불균형이 심화되는 상황이다.

대출 틀어막히자… 서울 전세 매물 ‘뚝’

정부의 대출 규제가 시작되면서 서울의 전세 매물이 빠르게 줄고 있다.

부동산 정보업체 아실에 따르면 7월 21일 기준 서울의 전세 매물은 2만 4154건으로, 6개월 전보다 약 20.3% 감소했다. 특히 강남, 송파, 성동구 등 선호도가 높은 지역에서 감소세가 두드러졌다.

이는 실거주 의무 강화와 소유권 이전 전세 대출 제한이 적용되면서 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 어려워졌기 때문이다.

시장에 신규 전세 매물이 풀리지 않다 보니, 기존 세입자들은 계약갱신청구권을 선택하고 있다. 7월 1일부터 18일까지 서울 아파트 전세 계약 4403건 중 약 25%가 갱신청구권을 사용한 것으로 나타났다.

서울 마포구의 한 중개업소 관계자는 “신규 전세 매물은 거의 없다. 가격이 오르자 거래가 되지 않고 있다”고 말했다.

입주 물량 뚝… “전세난은 이제 시작일 뿐”

입주 예정 아파트 수가 급감한 것도 전세 시장 불안을 부추기고 있다.

부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해 하반기 전국 아파트 입주 예정 물량은 약 10만 가구로, 지난해 같은 기간 대비 39% 줄었다. 상반기와 비교해도 29% 감소한 수치다.

KB부동산 전세 수급지수는 145로, 기준선 100을 크게 상회하고 있다. 수요는 여전히 많은데 공급은 부족한 상황이다.

한국부동산원에 따르면 지난 6월 서울 아파트 전셋값은 평균 0.33% 올랐다. 부동산 전문가들은 하반기에도 상승세가 이어질 가능성이 크다고 보고 있다.

고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 “대출 규제로 전세 수요가 매매로 전환되지 못하고 있다”며 “입주 물량도 예년보다 적어 가격이 더 오를 수 있다”고 말했다.

보증금은 수천만 원씩 ‘점프’

최근 2년 사이 수도권 전셋값은 크게 상승했다.

부동산 중개업체 집토스가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 수도권 아파트 평균 전세보증금은 3억9천만 원대에서 4억3천만 원대로 약 4천200만 원 증가했다.

특히 중형(60~85㎡) 아파트의 상승률이 높았다. 수도권 중형 아파트는 11.2% 상승했고, 서울의 경우 평균 11.7% 올라 약 6천400만 원이 늘었다.

경기도 과천시는 21.9% 올라 1억5천만 원 넘게 보증금이 증가했고, 서울 마포구·서대문구·동작구 등도 14% 이상 올랐다.

이재윤 집토스 대표는 “전세 수요는 유지되는 반면 공급은 줄고 있다”며 “세입자의 부담이 계속 커지고 있다”고 설명했다.

고가 전세는 예외?… 일시적 현상일 뿐

다만 고가 전세 시장은 다른 흐름을 보이고 있다. 전세 대출 제한이 적용되며 일부 지역에서는 전셋값이 오히려 하락하는 현상도 나타났다.

서울 서초구 잠원동의 ‘메이플자이’ 아파트는 최근 한 달 새 전셋값이 2억 원 이상 하락했다. 지난달 초만 해도 12억~14억 원이던 전용 59㎡ 전세 매물이 현재는 9억9천만 원 수준에 거래되고 있다.

이는 잔금이 부족한 집주인들이 현금 보유 세입자를 유치하기 위해 전셋값을 낮춘 결과다.

한 중개업소 관계자는 “대출 없이 10억 원 이상 낼 수 있는 사람은 극소수”라며 “현금을 들고 있다면 집주인이 더 낮춰주겠다고 나서는 경우도 있다”고 전했다.

하지만 전문가들은 이 같은 현상이 장기화될 가능성은 낮다고 본다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 “전세 대출 제한의 영향은 분명하나, 효과는 6개월 내외로 끝날 가능성이 크다”며 “입주 물량이 부족한 만큼, 중장기적으로는 전셋값 상승이 재개될 것”이라고 내다봤다.

윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원도 “일시적인 조정일 뿐, 수요가 많은 지역의 전셋값이 계속 하락할 가능성은 작다”고 덧붙였다.

전세 대출 규제와 공급 부족이 겹치며 수도권 전세 시장은 불안정한 흐름을 이어가고 있다. 세입자의 부담이 커지는 가운데, 실질적인 대책은 여전히 빈칸으로 남아 있다.