대출 규제 틈새로 몰리는 투자금
오피스텔·상가, 다시 불붙나
6억 원 대출 한도 규제를 피해 투자 수요가 오피스텔 등 상업용 부동산으로 몰리고 있다. 최근 분양한 초고가 오피스텔이 높은 청약 경쟁률을 기록하며 시장의 흐름이 바뀌고 있다는 분석이 나온다.
이 같은 변화의 배경에는 법적 분류상의 틈이 있다. 아파트 등 일반 주택은 ‘주택법’상 주택으로 분류돼 규제를 받지만, 오피스텔과 상가는 ‘준주택’ 또는 ‘비주택’으로 간주돼 대출 규제에서 제외된다.
규제가 강화된 주택 시장을 피해 투자처를 찾는 자금이 자연스럽게 이쪽으로 몰리는 구조다.
규제 없는 오피스텔, 투자처로 주목
정부는 지난 6월 27일, 아파트 등 주택에 대해 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 규제를 도입했다.
이로 인해 자금 여력이 있는 투자자들은 규제를 받지 않는 오피스텔이나 상가 등 비주택 부동산에 관심을 돌리고 있다.
오피스텔은 법적으로 ‘준주택’에 해당돼 주택법상 규제에서 제외되며, 상가 역시 ‘비주택’으로 분류돼 6억 원의 주택담보대출 한도가 없다.
현대건설이 시공하는 서울 용산 ‘더 파크사이드 스위트’는 지난 15일 청약에서 775실 모집에 1,296건이 접수돼 평균 1.67대 1, 최고 41대 1의 경쟁률을 기록했다.
분양가는 최대 185억 원에 달했지만, 업계는 초기 계약률 20~30%를 “나쁘지 않은 성적”으로 평가하고 있다.
건설업계 관계자는 “만약 이 오피스텔이 아파트였다면 대출 한도 규제 때문에 분양이 어려웠을 것”이라며 “규제를 받지 않는 프리미엄 부동산으로 수요가 몰리고 있다”고 말했다.
상업용 부동산 시장, 일부 회복세
2020~2021년 단기 고점을 찍은 이후 금리 인상과 경기 둔화로 침체됐던 상업용 부동산 시장이 최근 다시 움직이기 시작했다.
강원도 양양 ‘인스케이프 양양’ 생활형 숙박시설은 장기간 미분양 상태였으나 6·27 대출 규제 발표 이후 한 달 동안 15실이 분양되며 변화가 감지되고 있다.
이 시설은 중도금 무이자 조건에 분양가의 70%까지 대출이 가능해 투자 매력이 부각됐다.
꼬마빌딩 시장 역시 조금씩 회복 조짐을 보인다. 고액 자산가를 대상으로 하는 PB센터나 중개업계에는 근린상가 매수 및 신축 문의가 늘었다. 일부는 다가구 건물을 용도 변경해 대출 규제를 피하는 방식으로 접근하고 있다.
신한은행 우병탁 전문위원은 “주택 시장이 막히자 상대적으로 규제가 덜한 상업용 부동산 쪽으로 자금이 일부 이동하고 있다”고 말했다.
임대수익은 상승, 매매가는 정체
오피스텔 투자에 대한 관심은 임대수익률 증가에서도 드러난다.
한국부동산원에 따르면 지난 6월 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 5.55%로, 저축은행 정기예금 금리(약 3%)를 크게 웃돈다. 지방 소형 오피스텔은 7%를 넘는 곳도 있다.
반면 오피스텔 매매가는 여전히 정체된 상태다. 전국 오피스텔 매매가격지수는 2022년 하반기 이후 하락세를 이어가고 있다. 같은 기간 서울 아파트 가격은 상승했지만 오피스텔 가격은 거의 변동이 없었다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “아파트 수요가 사라진 게 아니라 가격 조정을 기다리는 상황”이라며 “일부 투자 수요가 오피스텔로 이동할 순 있겠지만 전체 시장을 바꾸긴 어렵다”고 말했다.
정부 규제의 실효성, 다시 도마에
정부는 주택 가격 안정을 위해 대출 규제를 강화했지만, 법적 분류 차이로 인해 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다.
주택은 막았지만, 준주택이나 비주택에는 규제가 적용되지 않아 투자 수요가 이동하는 결과를 낳고 있기 때문이다.
일부 전문가들은 제도의 허점을 보완할 필요가 있다고 본다. 오피스텔은 주거 용도로 사용되는 경우가 많지만, 법적으로는 ‘주택’이 아니기 때문에 현행 규제를 우회할 수 있다는 점에서 형평성 문제가 제기된다.
정책 목적과 실제 시장 반응 사이의 간극이 커지고 있다. 지금처럼 법적 분류만을 기준으로 규제를 적용한다면, 규제의 실질적 효과는 제한적일 수밖에 없다.
