집값만 오르는 게 아니라, 당장 몇 년 뒤 입주할 주택조차 부족해질 가능성이 커졌다. 주택 공급을 가늠할 수 있는 인허가, 착공, 분양, 준공 지표가 모두 감소했다.

통계 작성 이래 서울의 주택 수 증가율은 최저치를 기록했다. 정부는 뒤늦게 대응에 나섰지만, 이미 공급 공백이 불가피하다는 분석이 나온다.

수도권마저 휘청… 입주 적체 현실화

국토교통부가 7월 31일 발표한 ‘6월 주택통계’에 따르면, 올해 상반기 전국 주택 인허가 물량은 13만8456가구로 전년 동기 대비 7.6% 감소했다. 수도권은 소폭 증가했지만, 지방 물량이 28% 줄면서 전체 감소로 이어졌다.

착공 물량도 10만3147가구로 18.9% 감소했다. 수도권도 8.1% 줄었고, 분양은 전국적으로 39.6% 감소했다. 서울의 상반기 분양 물량은 6558가구로, 전년보다 20.3% 줄어든 수치다.

업계에서는 “지금 착공이 줄어든다는 건 2~3년 뒤 입주 물량이 급감할 수 있다는 의미”라고 설명한다. 공급이 줄면 가격 불안정과 임대료 상승 등 연쇄적인 문제가 발생할 수 있다.

상반기 준공 물량도 20만5611가구로 6.4% 줄었다. 수도권은 9.2% 증가했지만, 지방의 감소 폭(17.7%)이 컸다. 서울 아파트 준공 물량만 일시적으로 증가했지만, 이는 과거 계획에 따른 결과로 분석된다.

서울 증가율, 63년 만에 최저

서울의 주택 수 증가율은 0.5%에 그쳤다. 통계청이 7월 29일 발표한 ‘2024년 인구주택총조사’에 따르면, 이는 1960년 통계 작성 이후 가장 낮은 수치다.

서울의 주택 수 증가율은 2020년 2.1%에서 매년 하락하고 있다. 통계청 관계자는 “2021년 이후 준공 실적이 지속적으로 줄어든 결과”라고 설명했다.

공급 부족은 서울 집값을 지탱하는 핵심 요인 중 하나로 꼽힌다. 한 민간 연구기관 관계자는 “수요가 줄어도 공급이 더 빠르게 줄면 가격은 떨어지지 않는다”고 말했다.

한편, 미분양 주택은 지난달 기준 6만3734가구로, 5개월 연속 감소했다. 수도권 미분양도 8.9% 줄었지만, 이는 공급 자체가 줄어든 데 따른 착시 효과일 수 있다는 지적도 있다.

주택 공급 둔화의 배경은 복합적이다. 1인 가구와 2인 가구가 증가하면서 실질적인 수요는 늘고 있지만, 소형 주택 위주의 공급은 충분하지 않다.

서울의 경우 2015년부터 2022년까지 인구는 줄었지만, 가구 수는 8.5% 증가했고 1인 가구는 39.3% 늘었다. 수요는 증가하는데 공급이 따라가지 못하고 있는 셈이다.

여기에 공사비 상승과 건설 경기 침체가 겹치면서 건설사들의 분양 및 착공 여력이 줄어들었다. 또, 노후주택 철거로 인한 멸실 물량도 공급 부족의 원인 중 하나로 지목된다.

주택 공급이 충분하지 않으면 실수요자의 주거비 부담이 커지고, 임대료 상승, 계층 간 자산 격차 심화 등 여러 문제가 발생할 수 있다. 수도권 집중과 지방 소멸의 속도도 더 빨라질 수 있다.

정부는 공급 대책을 준비 중이라고 밝혔지만, 인허가부터 입주까지는 통상 수년이 소요된다. 한 건설업계 관계자는 “지금처럼 공급이 위축되면 2027~2028년에는 입주 절벽이 현실화될 가능성이 높다”고 말했다.

공급의 시간차를 감안하면, 지금의 수치는 단순한 통계가 아니다. 가계, 기업, 정부 모두 주택시장 변화에 대한 대응이 필요하다.