“18평에 43억?”… 집값 폭락 시기에 서울 소형 아파트 값 역주행, 숨겨진 이유 살펴보니

43억 넘긴 18평 서울 ‘초소형 아파트 고가’ 거래
집값 하락 속 역주행하는 이상 현상

집값이 하락세라는 말과 달리, 서울 일부 지역의 소형 아파트는 되레 가격이 치솟고 있다.

특히 강남권에선 전용 60㎡(약 18평) 이하 아파트가 40억 원을 넘는 거래까지 나오면서 실수요자들의 허탈함이 커지고 있다.
고강도 대출 규제로 인해 실수요자들이 상대적으로 가격이 낮은 소형 아파트로 몰리면서 가격이 역주행하는 현상이 벌어지고 있다.

40억 넘긴 소형 아파트, 집값이 왜 이래

서울 서초구 반포동 래미안원베일리 전용 59.96㎡가 지난 2월 24일 40억5000만 원에 거래됐다. 이후 같은 단지에서 3월 22일에는 같은 면적의 아파트가 43억 원에 매매되며 역대 최고가를 기록했다.

전문가들은 이런 가격 상승 배경으로 토지거래허가구역 지정 직전의 거래 증가, 그리고 6·27 대출 규제 시행 전 실수요자들의 매입 수요를 꼽는다.

반포 일대에서 영업 중인 한 중개업소 관계자는 “토지거래허가구역 지정 이후 투자가 줄고 실수요자 중심의 시장으로 바뀌었지만, 매도자들이 가격을 낮추지 않아 호가는 여전히 40억 수준을 유지하고 있다”고 설명했다.

강남구 압구정동에서도 한양1차 전용 49.98㎡ 아파트 두 채가 지난달 각각 40억 원에 거래됐다. 이 지역의 재건축 기대감과 희소성 있는 물건에 대한 수요가 여전히 높다는 분석이다.

수요는 늘고, 공급은 줄고… 역설의 시장

KB국민은행 자료에 따르면, 지난달 서울 한강 이남 11개 구의 소형 아파트 평균 매매가는 10억1398만 원으로, 조사 이래 최고치를 기록했다.

서울 전체 평균도 8억5350만 원으로, 3년 만에 다시 상승세로 돌아섰다. 1~2인 가구의 증가와 고금리 부담으로 인해 소형 아파트 수요는 꾸준히 늘고 있다.

분양가 상승과 대출 규제 역시 중대형 아파트 진입을 어렵게 하면서 상대적으로 ‘진입 장벽’이 낮은 소형 아파트에 매수세가 집중되고 있다.

공급 측면에서도 중소형 평형 아파트가 줄어든 점이 가격 상승에 영향을 주고 있다. 정비사업 기대감이 있는 노후 소형 단지들도 매수자들의 관심을 끄는 요인이 되고 있다.

반토막 난 기대심리… 그러나 ‘작은 집’만 웃는다

대출 규제 이후 부동산에 대한 기대심리는 눈에 띄게 낮아졌다.

한국은행이 23일 발표한 소비자동향조사에 따르면, 주택가격전망지수는 7월 기준 109로 전달 대비 11포인트 하락했다.
이는 2022년 7월 이후 가장 큰 낙폭이다.

그러나 이런 분위기 속에서도 소형 아파트는 여전히 강세로, 6억 원 이하 매물에 수요가 몰리면서 거래량도 크게 늘었다.

올해 상반기 서울의 6억 원 미만 소형 아파트 매매 건수는 5954건으로, 신고 마감 전임에도 이미 지난해 전체를 넘어서고 있다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “대출 규제로 인해 실수요자들이 가격이 낮은 소형 아파트로 몰리고 있다”며 “하반기에도 이 같은 추세는 이어질 가능성이 크다”고 말했다.

전반적인 집값은 조정받고 있지만, 실수요자들이 몰린 소형 아파트만은 예외적인 흐름을 보이고 있다.

특히 강남권에선 18평짜리 아파트가 40억 원을 넘기며, 중산층 이하의 내 집 마련은 더욱 멀어지고 있다. 대출 규제가 시장을 잡기보단 또 다른 양극화를 부추기고 있다는 지적이 나온다.